我建出租公寓最大的坑：听信我哥的意见，4楼整层楼板开裂严重，处理了半年现在又回到原点

armok. · 发表于 2021-10-27 22:50:30

我有个哥非常聪明（只是没有机会读书），在农村很熟悉建筑，动手能力超强，甚至自己的三层半漂亮的房子都是自己和老婆两人，花了3年搞出来的（除了倒水泥请了几天工人，其它都是自己做的）。

所以，我的出租公寓，当然是找他做监工了。

我对建筑不懂，所以都听他的。

我招了一个阿姨住在工地旁边，相当于24小时有人看着工地，所以，倒完混泥土，淋水的人手不会是问题。

我哥根据农村建房子的经验：自己买水泥，沙子，碎石回来混合成混泥土，认为混泥土倒好后，要凝固了才能淋水。

而我订购商品化的混泥土（工厂混合好后送来）的时候，厂家小姐跟我说了有五六次：倒了水泥，就要保持上面有水，千万不能缺水......

我将厂家的建议跟我哥说，他不屑一顾。他说淋水太多混泥土会坏的。

我既然请他做监工，于是就随他了。

地下楼板，因为接触大地，没事，有事其实也不知道。

第2层，我没有建楼板，只建了柱子和横梁：农村建房子的惯用招数，最后封顶后，再建2楼楼板，这样又多一层。

第3层楼板，运气好，也没事。后记：最近发现第三层有十几个地方表面有龟裂，测试后幸运发现没有漏水，估计只是表面龟裂：

第4层楼板，早上10点半倒完混泥土，当天很冷，到晚上6点我哥说还没有凝固，还不需要淋水。晚上22点他又看了，说还不需要淋水。

于是，直到第二天早上6点才淋水。也就是说，倒完水泥18小时后才淋水。

灾难出现了：整层楼板开裂严重。那一刻，我真想将这层砸掉重建。

建筑公司评估对楼宇安全没有影响，只是要做补漏。

于是继续往上建。我吸取教训，每次倒完水泥，再凝固之前，每一个半小时淋水一次。通宵淋。等凝固后第二天改为3小时一次，第3天改为4小时一次。然后7天内保持楼板湿润。后面的楼板都非常完美。

这个坑实在太大。

而最大的坑还在后面：我花了巨大精力和成本补漏的方法（黑豹聚合物水泥防水涂料），现在证实是失败的。4个月前补好测试，储水一星期都没有漏水，现在过了4个月，发现有些地方又漏了。

农村没有什么高手，于是我托人找了个专门做政府大工程的监理公司，老总亲子跑过来，到我现场看来，给了个建议：铲掉原来已经做好的防水层，使用“水泥基渗透结晶防水材料”重新做一次。

今天我找了个帮手，两人使用了各种工具，2个小时铲掉3平方不到。我总共要处理2、300平方，要死人了。看来这个铲除工作要找人承包了。

研究了一晚的水泥基渗透结晶防水材料，发现真的是一个非常有价值的建议。

只要普通涂料，十年后，几十年后，估计仍然漏水。

但这种水泥基渗透结晶防水材料，生成的结晶估计是永久性的，跟水泥性质一样，牢靠的填充了裂纹。

水泥基渗透结晶型防水涂料是以硅酸盐水泥、精选石英砂、特种活性化学物质等制成的粉状刚性防水材料，为灰色粉末状材料，防水机理在于以水为载体，通过水的引导，借助强有力的渗透性，在混凝土微孔及毛细管中进行传输、充盈，发生物化反应，形成不溶于水的枝蔓状结晶体。结晶体与混凝土结构结合成封闭的防水层整体，堵截来自任何方向的水流及其它液体侵蚀。达到永久性防水、耐化学腐蚀的目的，同时起到保护钢筋，增强混凝土结构强度的作用。

产品特点

1、具有非凡的防水能力。在混凝土界面涂刷两层该材料，即可承受 1.5MPa 以上的水压力。

2、在混凝土界面涂刷该材料所产生的物化反应渗透到混凝土内部，渗透深度可达 200mm 以上。且有独特的呼吸、防腐、耐老化、保护钢筋能力。

3、环保、无毒、无公害。

4、耐低温:-40℃、5h，无开裂，起皮剥落，无变化。

5、在混凝土界面涂刷该材料的形成的不溶于水的枝蔓状结晶体，将缝隙密实，堵塞渗透水路，小于 0.4mm 的混凝土裂缝都可填补与自我修复。

6、可确保在 PH 值 3.0~11.0 ，温度 -30 ℃ ~ 120 ℃ 的情况下保持超强的防水效果，并能保护钢筋及提高混凝土强度。

7、与其它材料兼容性好，其防水层表面可随意涂刷水泥砂浆、白灰膏、油漆、树脂涂料等材料。

8、施工方法简便，省工省力。对混凝土界面不需做找平层，涂刷后无需做保护层。

准备采购这种产品。我已经联系了厂家，可能我们镇上也有代理点。

gyzzg2030 · 发表于 2021-10-27 23:25:59

混凝土凝固是要水一起参与的，就是水要和硅酸盐之类的一起固化结晶，不是起辅助作用的，没有足够的水，干了之后，结晶不充分，严重的会起粉

337zhang · 发表于 2021-10-27 23:32:38

又学到新知识了

armok. · 发表于 2021-10-28 07:49:07

我花了巨大精力与成本，做了2层补漏。（另外一层是2楼，不是水泥缺水，而是柱子横梁先建起来，几个月后才建楼板，导致没有预科到的新问题。迟些再写这个坑）。

普通防水（之前的黑豹），是地面形成一层防水层。这种塑料性质的防水层，迟早会老化失效，只要有一个地方渗漏，整条裂缝就漏水。

现在2层全部要铲掉，做这种：水泥基渗透结晶防水材料。

它可以渗透进去裂纹里面，生长出结晶体，将裂纹完全可靠的填充起来。

我领悟到的是：黑豹这类常规补漏，只适合没有裂纹的情况。

xiaojian · 发表于 2021-10-28 07:54:45

乡下建房子真的是第二天开始浇水。我估计混凝土厂家的下了啥玩意。

armok. · 发表于 2021-10-28 08:01:22

xiaojian 发表于 2021-10-28 07:54
乡下建房子真的是第二天开始浇水。我估计混凝土厂家的下了啥玩意。

是的。

混泥土厂家跟我解释，他们放了快速凝结剂，水泥硬化过程，必须泡水里，否则楼板会开裂。

自买沙子石头搞的，没有放快速凝结剂，缺水也不会开裂。

幸运的是：柱子和横梁因为很宽，不会开裂。楼板只有14cm厚，才开裂。

所以对建筑的安全性没有影响。

szman5108 · 发表于 2021-10-28 08:07:23

我曾经也是认为浇筑好成型后才试水，后面有个装修师傅跟我讲：你看水下的水泥什么时候起过粉，是不是若干年后还是坚硬无比？后面我想应该是立马试水保水工作效果最好。

zcllom · 发表于 2021-10-28 08:12:18

站长分享的社会学、生活百科等等真是让人受益匪浅。又增长了见识！

liao-ljj · 发表于 2021-10-28 08:14:08

在浇一层薄薄的如何了？......我感觉也是可以的吧？回头找平就少点厚度了

d__xin · 发表于 2021-10-28 08:48:34

的确是要时刻保持水泥表面湿润，是要达到那种能看到反光的湿润才行，

水泥初凝时会大量吸水，这时候就能看到表面有地方不怎么反光了，这时候就需要补水了。

这种情况的糟心事要是我估计会把楼板搞掉重来一遍。

armok. · 发表于 2021-10-28 08:51:52

liao-ljj 发表于 2021-10-28 08:14
在浇一层薄薄的如何了？......我感觉也是可以的吧？回头找平就少点厚度了

不行的。薄薄一层水泥很难完全防水的。必须专门的防水材料。

新旧水泥的结合点，不可能完全融合的。等于两层楼板之间，其实有一个储水空隙层。万一你新高的薄薄一层水泥渗水，中间这个储水层就会继续渗透到下面。

cwei · 发表于 2021-10-28 08:59:02

早知道这个知识就不用把农村里面的房子漏水用彩钢瓦盖着了，，盖着一点都不安逸闷

armok. · 发表于 2021-10-28 09:00:46

d__xin 发表于 2021-10-28 08:48
的确是要时刻保持水泥表面湿润，是要达到那种能看到反光的湿润才行，

水泥初凝时会大量吸水，这时候就能看 ...

光重新搞楼板还不行。要将整层的柱子和横梁都敲掉重新搞。

我2楼因为柱子横梁跟楼板是先后隔开几个月才成型，造成的后果也非常严重。

epwwm · 发表于 2021-10-28 09:07:45

没经验去当建筑和装修，坑是一个接着一个的，而且每次每个坑都不同，只有都踩完了才是一个合格的师傅

huike · 发表于 2021-10-28 09:09:12

K，这哥巨坑吧！
我们请人倒楼板，那边的人都负责浇水养护的。
另外，农村人就更好玩了，家里有这事，一天去浇2次水的。

房事都是让人心痛的。我当时倒的板也打算打掉重做的。现在人心浮燥，做事太忽悠了。

armok. · 发表于 2021-10-28 09:10:39

huike 发表于 2021-10-28 09:09
K，这哥巨坑吧！
我们请人倒楼板，那边的人都负责浇水养护的。
另外，农村人就更好玩了，家里有这事，一天 ...

我们这边施工队不负责浇水。我有24小时的阿姨驻工地旁边，人手本来不是问题的啊。

DoDoTech · 发表于 2021-10-28 09:23:38

拆了重建一层，费用多少？还是一劳永逸，漏水是最麻烦的事情，后期非常难处理。我4层都是商混C30，请专人泡水盖膜。

armok. · 发表于 2021-10-28 09:33:35

DoDoTech 发表于 2021-10-28 09:23
拆了重建一层，费用多少？还是一劳永逸，漏水是最麻烦的事情，后期非常难处理。我4层都是商混C30，请专人泡 ...

重建要砸掉柱子和横梁，又怕动作太大影响之前的楼层。

我的柱子最大是60cm * 60cm，你可以想象一下砸起来的难度。

DoDoTech · 发表于 2021-10-28 09:37:17

armok. 发表于 2021-10-28 09:33
重建要砸掉柱子和横梁，又怕动作太大影响之前的楼层。

我的柱子最大是60cm * 60cm，你可以想象一下砸起 ...

确实改动太大了。
我一楼有太高30cm,但是依然怕回潮，所以准备加防水砂浆+薄膜+水泥+瓷砖，这样的方案说防水防潮效果很好。不知道时候适合楼上。

huike · 发表于 2021-10-28 09:39:52

DoDoTech 发表于 2021-10-28 09:23
拆了重建一层，费用多少？还是一劳永逸，漏水是最麻烦的事情，后期非常难处理。我4层都是商混C30，请专人泡 ...

莫总这个其实很简单，钢筋都不用绑。
局部搞掉重做即可。
不过也可以告诉大家，楼板其实在做建筑的人眼里，是可以随便乱来的。
我自己也亲眼所见很多质量无法让人接受的房子，在风雨中站立几十年了。

我自己老家的自建房，4层都在同一位置因为地面下沉，钢筋楼板断裂。目前房子有将近30年了。当前的地基只是石头搞1米深。
以前就读的初中，顶层楼板的钢筋露出，锈了非常严重非常严重。当时的教学楼到现在最少30多年了。

armok. · 发表于 2021-10-28 09:45:46

huike 发表于 2021-10-28 09:39
莫总这个其实很简单，钢筋都不用绑。
局部搞掉重做即可。
不过也可以告诉大家，楼板其实在做建筑的人眼里 ...

局部重做，又会掉入了我第2层的坑。第2层的坑补起来的难度，不比第4层的容易。

ldj7501 · 发表于 2021-10-28 09:50:28

这个学到一个新的防水材料了，3Q

asma · 发表于 2021-10-28 09:56:19

不看不知道，隔行如隔山

armok. · 发表于 2021-10-28 09:56:51

预告：没有最大的坑，只有更大的坑。我建出租公寓2楼的楼板问题 https://www.amobbs.com/forum.php?mod=viewthread&tid=5757406

xhp0912 · 发表于 2021-10-28 10:13:28

倒楼板混凝土，支模板、振实、养护这三步是不能偷懒的，我家屋顶是请人浇筑，我爸监工，模板支好了，所有的接缝粘好，做到不漏浆；浇筑时震实，水泥稍微硬点，自己铺上草毡不停淋水一周。我家屋顶没做任何防水，就是水泥砂浆摸面，十多年了，一点也不漏，夏天连续一周阴雨也没事。可以参考一下电线杆，下面埋在水田里几十年，废弃的时候杂碎，里面的钢筋还非常好，不知道水泥电线杆是怎么浇筑的

xiaojian · 发表于 2021-10-28 10:29:11

我们老家建房子，楼顶也是倒楼板混凝土，没有做防水这一说。我家的差不多也快10年了，目前没有发现有渗漏的。

修电筒的老王 · 发表于 2021-10-28 10:52:39

莫大：看图片，你家也是下沉卫生间？我建房时合同里要求建筑方把防水一起做，毛坯房时每个卫生间都是放满水测试一个月的。

piccode · 发表于 2021-10-28 11:31:10

我是自己买水泥沙石搅拌的，特别要求4个小时后浇水的，现在目测无问题
就是水泥涨的翻倍了

kokoc_power · 发表于 2021-10-28 11:32:20

老家，2000年左右建的房子，平面屋顶，现在都没有一点漏的现象。水泥一定要注重保养才行。

szmachine · 发表于 2021-10-28 11:38:33

学到了新知识，12年间的房子顶楼就开始再漏，上半年请人把楼的那一块全扒重新砌了，不知道后面还会不会漏，如果还漏就上站长这个方案。

liao-ljj · 发表于 2021-10-28 12:26:18

唉这真是难处理了哦，而且还很麻烦啊！长期防水绝对是难点啊....想想我们自己住的房子就知道有多麻烦了哦！

zyqcome · 发表于 2021-10-28 14:08:27

既然不影响结构，拆了，用钢构

armok. · 发表于 2021-10-28 14:10:03

piccode 发表于 2021-10-28 11:31
我是自己买水泥沙石搅拌的，特别要求4个小时后浇水的，现在目测无问题
就是水泥涨的翻倍了 ...

我们村已经绝对禁止自己diy搅拌混泥土了，必须购买商品化的。环境原因：自己diy会占用大量公共地方、搞脏卫生、并且事后剩下一堆材料。

huike · 发表于 2021-10-28 14:36:32

本帖最后由 huike 于 2021-10-28 14:42 编辑

armok. 发表于 2021-10-28 09:45
局部重做，又会掉入了我第2层的坑。第2层的坑补起来的难度，不比第4层的容易。 ...

现在加隔层的太多了，正常的做法是钢筋打进梁里15CM，或者勾在主筋上面。
一般都是钻进15CM，但这15CM大概率会被偷工减料的。我之前的痛点就是没打进去，只是后来补焊了几根，好在那块区域只有7平方。
自己参与建房，装修。以电工们的心态，有点怕怕不敢住的。
我看有的人房子装修超豪华，然后沙发摆在挑空下，正上方干挂石头。我的蛋就会疼。

自已拌水泥不行，调了比例很差。我们自己倒楼板，在室内自己拌，后期钻头都更容易钻。所以自己后加的楼板，钢筋用的比开发商好多了。

piccode · 发表于 2021-10-28 19:27:40

armok. 发表于 2021-10-28 14:10
我们村已经绝对禁止自己diy搅拌混泥土了，必须购买商品化的。环境原因：自己diy会占用大量公共地方、搞脏 ...

当地有硬性规定就没办法了，自己搅拌的水泥比例，河沙干净度（这个相当重要），可以完全自控。在我们那自己搅拌的15-20年都没有漏水的
但商混的10家里3年后就没有不漏的

如果有重来的机会，我一定不会用带亲带戚的来做，
他们固执的很，手艺水平有限，说了不听，我妥协了N次，有多次都不想建了。
当然，如果可以重来，或建第二栋时，可以考虑的更好，设计布局的更完美，现不断的告诉自己就这样吧

Z11 · 发表于 2021-10-29 04:05:51

xiaojian 发表于 2021-10-28 10:29
我们老家建房子，楼顶也是倒楼板混凝土，没有做防水这一说。我家的差不多也快10年了，目前没有发现有渗漏的 ...

我老家房子92年建的，好像05年开始漏的。会老化，日晒雨淋风霜雨雪的。

Z11 · 发表于 2021-10-29 04:20:26

huike 发表于 2021-10-28 09:39
莫总这个其实很简单，钢筋都不用绑。
局部搞掉重做即可。
不过也可以告诉大家，楼板其实在做建筑的人眼里 ...

我大学的宿舍，几乎每一间中间都一条几乎贯穿全屋的裂缝。那时问了学建筑同学的，回复说:没事，问过了，你们那栋楼梁和柱子没抽筋，放心住。梁和柱子，他们就都没关心过我宿舍楼板裂缝的问题，我那时就明白了他们眼里楼板不值一提。后来买第一套房子的时候发现楼板最薄的地方可能7厘米不到，天花板稀碎，去楼上倒水看到的裂缝比莫大发的照片里还多得多，楼上装修时还在地面开槽，楼上地板打孔放固定管钩钉的塑料子时把我天花板打穿。我不吃惊。后来看到行政中心（四套班子和市直单位办公的地方，拿鲁班奖的）这漏水那裂缝的，我也不吃惊了。

68336016 · 发表于 2021-10-29 07:22:21

Z11 发表于 2021-10-29 04:20
我大学的宿舍，几乎每一间中间都一条几乎贯穿全屋的裂缝。那时问了学建筑同学的，回复说:没事，问过了， ...

估计是预制板，缝才那么长那么垂直

huike · 发表于 2021-10-29 09:24:37

Z11 发表于 2021-10-29 04:20
我大学的宿舍，几乎每一间中间都一条几乎贯穿全屋的裂缝。那时问了学建筑同学的，回复说:没事，问过了， ...

我是这么想的，但凡里面有2根钢筋，都会比石头耐用。过去很多石板房，楼板就是石头，这么多年也很少见出事。
但是从技术人员严谨的角度看，各种结构设计好，质量把控好，才是最省成本的。
而现在的建筑施工，给人看着总是想骂人。

armok. · 发表于 2021-10-29 09:27:34

huike 发表于 2021-10-28 14:36
现在加隔层的太多了，正常的做法是钢筋打进梁里15CM，或者勾在主筋上面。
一般都是钻进15CM，但这15CM大 ...

我的2楼不存在钢筋打到梁里的问题。我整个楼板是垫在横梁上面。横梁几个月前已经施工。

JackFrost · 发表于 2021-10-29 11:33:08

MARK ，水泥基渗透结晶型防水涂料，不知道这种能不能做裸露的水泥基外墙面的防水用呢

armok. · 发表于 2021-10-29 14:36:28

JackFrost 发表于 2021-10-29 11:33
MARK ，水泥基渗透结晶型防水涂料，不知道这种能不能做裸露的水泥基外墙面的防水用呢 ...

有0.4mm以内的裂纹都适合。

telwin · 发表于 2021-10-29 16:52:30

觉得中间层只要不影响结构安全实际没多大关系，又不是整层都有水泡着，卫生间做好防水就行。

armok. · 发表于 2021-10-29 16:56:13

telwin 发表于 2021-10-29 16:52
觉得中间层只要不影响结构安全实际没多大关系，又不是整层都有水泡着，卫生间做好防水就行。 ...

问题来了：卫生间怎样才能做好防水？

十年、二十年后开始漏水，怎么办？

我可不想将这些问题留给我的后人去面对。

Z11 · 发表于 2021-10-29 17:44:08

68336016 发表于 2021-10-29 07:22
估计是预制板，缝才那么长那么垂直

不是预制板就是楼板被抽筋（减少楼板钢筋用量），哽咽

Z11 · 发表于 2021-10-29 17:56:10

armok. 发表于 2021-10-29 16:56
问题来了：卫生间怎样才能做好防水？

十年、二十年后开始漏水，怎么办？

这个问题是不是要换一下思路，如何简单维修恢复出租房的卫生间楼板墙壁的防水能力。比如一体式卫生间坏了就直接换一个。因为防水材料耐侯性再好也不能扛住沉降或高烈度地震的问题。而且目前能做到的只能是在地基稳定，建筑质量不出问题的情况下尽量保证在二十年内不出问题。

gyzzg2030 · 发表于 2021-10-29 19:44:56

我的卫生间防水当时是施工队弄的，看他们就是用油毡整体铺设，接缝也用沥青沾合，墙壁整体贴一人高，然后贴瓷砖，10年了，还不漏水

armok. · 发表于 2021-10-29 20:07:09

gyzzg2030 发表于 2021-10-29 19:44
我的卫生间防水当时是施工队弄的，看他们就是用油毡整体铺设，接缝也用沥青沾合，墙壁整体贴一人高，然后贴 ...

20年后再说。

1a2b3c · 发表于 2021-10-29 22:28:31

看了阿莫说为啥等到后面才单独在二楼弄层楼板，这样就多了一层。是因为审批时候不允许建更多的层数吗？相当于申请时候是5层，然后建的时候2楼留着不忙建楼板，相当于一个6米的层高，然后按5层验收了后再把楼板补上，就成了6楼层的房子？

我建出租公寓最大的坑：听信我哥的意见，4楼整层楼板开裂严重，处理了半年现在又回到原点

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